Privates Baurecht

Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter für den Eigentümer

19. Juni 2004

Zwischen Hausverwaltern, Eigentümern und Bauausführenden entsteht immer wieder Streit darüber, wer Vertragspartner eines Bauvertrages geworden ist. In der Regel handelt der Hausverwalter als Bevollmächtigter, also nicht im eigenen, sondern in fremdem Namen. Häufig gehen Bauunternehmer davon aus, daß ihr Auftraggeber und Vertragspartner der Hausverwalter ist. Dies ist jedoch ein gefährlicher Trugschluß. Anhand einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 08.01.2004 werden die Grundsätze der Rechtsprechung hierzu erläutert.

Im Allgemeinen ist derjeige Auftraggeber und damit Vertragspartner, der einen anderen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung mit der Ausführung von Bauleistungen beauftragt. Der Hausverwalter wird dies aber in der Regel nicht im eigenen Namen tun. Er wird auf Grund einer Vollmacht tätig. Gemäß § 164 BGB wirkt eine vom Vertreter abgegebene Erklärung für und gegen denjenigen, in dessen Namen er handelt, wenn sich die Erklärung im Rahmen der ihm übertragenen Vertretungsmacht bewegt. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, daß sie in dessen Namen erfolgen soll.

 

Bauunternehmen halten häufig Kontakt zu Hausverwaltungen, um von dort Aufträge zu erhalten. Hierbei werden aber regelmäßig zwischen allen Beteiligten die tatsächlichen Vertragsverhältnisses nicht klar genug beachtet und insbesondere bei der Informationsbeschaffung des Bauunternehmers nicht berücksichtigt. Der Bauunternehmer muß im Zweifel im eigenen Interesse erfragen oder sonst in Erfahrung bringen, wer sein Vertragspartner geworden ist. 

 

Der Fall: Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 08.01.2004 - Aktenzeichen VII ZR 12/03:

Der Auftragnehmer (ein Maler) verlangt Werklohn für Arbeiten die er in einigen Wohnungen einer mehr als 500 Einheiten umfassenden Plattenbau/Wohnanlage erbracht hat. Die Arbeiten waren Teil der Sanierung der gesamten Anlage. Lediglich einen Teil der bei der gesamten Sanierungsmaßnahme erforderlichen Malerarbeiten hat die Verwaltung an den Auftragnehmer vergeben. Der Rest ist im wesentlichen ohne Beteiligung der Hausverwaltung über einen Generalübernehmer unter anderem ebenfalls an den Auftragnehmer vergeben worden. Der Auftragnehmer behauptet, die Hausverwaltung selbst sei für den von Ihr vergebenen kleineren Teil der Malerarbeiten Vertragspartner geworden.

 

Diese Auffassung teilt der BGH nicht. Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter erfolgt, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs.1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für den Eigentümer. Voraussetzung für einen Vertragsschluß mit dem Eigentümer ist allerdings, daß dem Auftragnehmer der Werkleistung die Eigenschaft des Vergebenden als Hausverwalter bekannt geworden ist. Daß der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggeber tätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im allgemeinen auch den Interessen der Beteiligten. Der Hausverwalter selbst kann kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenen Namen haben. Auch dem Auftragnehmer ist normalerweise besser damit gedient, nicht mit den Hausverwalter, sondern den Eigentümer als Vertragspartner und damit dessen Immobilie als Sicherheit zu haben. Nur in diesem Falle kann er auch von der Bestellung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung seiner eigenen Forderungen gebrauch machen. Der BGH stellt bei der Klärung der Umstände des konkreten Falls fest, daß der Vertrag mit dem Eigentümer zustande gekommen ist.

 

Praxishinweis:

Streitigkeiten über die Personen der Vertragspartner treten häufig auf, wenn nicht schriftlich, sondern auf Zuruf agiert wird. Nach dem o.g. Urteil des BGH ist es zumindest Aufgabe der Hausverwaltung, nachweisbar (also schriftlich) auf die Stellung als Hausverwaltung und damit Bevollmächtigter hinzuweisen. Besser wäre es, dem Auftragnehmer konkret mitzuteilen, daß im Auftrage des Eigentümers gehandelt wird, der dann möglichst genau zu bezeichnen ist. Liegen diese Informationen dem Auftragnehmer nicht vor, so sollte er im eigenen Interesse nachfragen und auf eine schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung drängen, wer tatsächlich Auftraggeber ist. Der Rechtsstreit gegen einen falschen Beklagten führt nicht dazu, daß der Auftragnehmer schnell seinen Werklohn erhält. Darüber hinaus trägt der Auftragnehmer in einem solchen Fall das Kostenrisiko, da eine Werklohnklage gegen den falschen Beklagten abgewiesen werden wird. Grundsätzlich sollten aber Bauleistungen nicht ohne schriftlichen Vertrag und ohne konkrete Beschreibung der Werkleistung vergeben werden.

 

Die Entscheidung ist auf der Webseite www.bundesgerichtshof.de im Volltext unter dem o.g. Aktenzeichen nachzulesen.

 

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