Wohnungseigen-
tumsrecht

Die Vorbereitung des Wohnungseigentümers auf die Wohnungseigentümerversammlung

18. Februar 2007

Alle Jahre wieder kommt mit der Post die Einladung zur regulären Jahreswohnungseigentümerversammlung. In diesem Zusammenhang stellen sich für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Vielzahl von Fragen. Der Beitrag befaßt sich mit den Formalien zur Einberufung und Tagesordnung der Versammlung.

1. Einhaltung der Einberufungsfrist

Die Frist beträgt eine Woche (§ 24 Abs. 4 WEG). Eine Abkürzung darf nur erfolgen, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt und der Verwalter trotz seiner Vollmacht ohne Beschluß der Eigentümer Notmaßnahmen nicht veranlassen kann. Die Nichteinhaltung der Frist bedeutet aber nicht, daß die Versammlung unwirksam ist. Vielmehr sind lediglich die Beschlüsse der Eigentümerversammlung im gerichtlichen Verfahren anfechtbar. Der Eigentümer sollte also versuchen trotz der kurzen Zeit an der Versammlung teilzunehmen oder einen Vertreter entsenden.

2. Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung

Bei der Wahl des Ortes und der Uhrzeit der Versammlung hat der Verwalter ein weites Ermessen. Der Ort sollte in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage liegen und eine störungsfreie und von der Öffentlichkeit abgeschirmte Durchführung der Versammlung ermöglichen. Für die Terminierung hat der Verwalter lediglich Schulferien und die Zeit zwischen Weihnachten und Neujahr auszuschließen. Hinsichtlich der Uhrzeit müssen auch Berufstätige an der Versammlung teilnehmen können. Deshalb verbietet sich eine Terminierung an Werktagen mittags oder am frühen Nachmittag. An Sonn- und Feiertagen sollte nicht vor 11:00 Uhr terminiert sein, da ansonsten der Kirchgang nicht gewährleistet ist. Ein Verstoß gegen die vorgenannten Regeln führt ebenfalls nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.

3. Ergänzung der Tagesordnung

Für diejenigen Wohnungseigentümer, die ein Anliegen mit der Durchführung der Eigentümerversammlung verknüpfen wollen ist, es zu diesem Zeitpunkt aber meist schon zu spät Einfluß auf die Tagesordnung und damit auf die Beschlußfassung zu nehmen. Die Gegenstände der Beschlußfassung müssen nämlich nach § 23 Abs. 2 WEG in der Einladung zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein. Wird trotzdem über einen nicht angekündigten Gegenstand ein Beschluß herbeigeführt, so ist dieser anfechtbar. Es empfiehlt sich daher für denjenigen Eigentümer, der Beschlußanträge stellen will, diese rechtzeitig schriftlich dem Verwalter mit der Bitte mitzuteilen, den entsprechenden Gegenstand auf die Tagesordnung zu setzen. Was aber, wenn der Verwalter dies nicht tut und in der Tagesordnung den vom Wohnungseigentümer gewünschten Gegenstand nicht aufführt? In diesem Fall ist der Eigentümer gut beraten, wenn er unverzüglich mit anderen Eigentümern Kontakt aufnimmt und für die Aufnahme seines Tagesordnungspunktes wirbt. Gelingt es ihm ein Viertel der Eigentümer zu überzeugen, kann mit dem sog. Minderheitenquorum die Aufnahme des Gegenstandes in die Tagesordnung verlangt werden. Hierfür ist ein von einem Viertel der Eigentümer eigenhändig unterschriebenes schriftliches Verlangen an den Verwalter erforderlich, welches die neue Tagesordnung bezeichnet und die Umstände darlegt, die aus Sicht der Eigentümer die Ergänzung der Tagesordnung erforderlich macht. Das Viertel der Wohnungseigentümer bestimmt sich grundsätzlich nach Köpfen bzw. Zahl der Wohnungen und nicht nach Miteigentumsanteilen. Auf diese Weise kann auch bei Existenz eines „Mehrheitseigentümers“ eine abweichende Tagesordnung verlangt werden. Der Verwalter ist nach einer solchen Aufforderung verpflichtet, die geänderte Tagesordnung zu verkünden.

Kommt der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nach, kann von den betroffenen Eigentümern das Wohnungseigentumsgericht angerufen werden, welches im Rahmen einer einstweiligen Anordnung den Verwalter verpflichtet, die ergänzte Tagesordnung zu verkünden. Für diesen Antrag ist kein Beschluß der Eigentümerversammlung erforderlich. Der einzelne Wohnungseigentümers hat ein Recht auf Einhaltung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und kann dies auch gerichtlich durchsetzen. Dem Verwalter muß aber insgesamt (auch nach der gerichtlichen Verpflichtung) genügend Zeit zur Verfügung stehen, um die neue Tagesordnung noch vor Ablauf der Einberufungsfrist (s.o.) zu versenden. Da hierfür die Zeit häufig sehr knapp ist, sollte ein Eigentümer für einen Beschlußantrag möglichst bereits im Vorfeld mit anderen Eigentümern Kontakt aufnehmen und in jedem Falle ein Minderheitenquorum organisieren.

3. Die Entsendung von Vertretern

Für diejenigen Eigentümer, die zum Zeitpunkt der angekündigten Versammlung verhindert sind, stellt sich die Frage, wie sie ihren Interessen in der Versammlung dennoch Gehör verschaffen können. Da die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht öffentlich sind, dürfen Dritte Personen im Grundsatz nicht an ihr teilnehmen. Wer an der Versammlung auch als Vertreter teilnehmen darf, ist in vielen Gemeinschaftsordnungen gesondert geregelt. Der betroffene Eigentümer sollte sich daher zunächst in der Gemeinschaftsordnung orientieren. Schränkt diese das Recht Vertreter zu bestellen ein, ist er daran gebunden. Sonst ist der Eigentümer frei, auch Dritte (z.B. einen Rechtsanwalt) mit der Teilnahme zu beauftragen. Der Dritte muß in der Versammlung eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers vorlegen. Hat der Eigentümer einen Dritten bevollmächtigt, ist die gleichzeitige Teilnahme von Eigentümer und Bevollmächtigtem nicht mehr möglich weil dies den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung umgeht.

4. Hinzuziehung von Beiständen und Beratern

Häufig wünschen sich einzelne Wohnungseigentümer die Anwesenheit eines Beraters, insbesondere dann, wenn die Eigentümergemeinschaft sehr zerstritten ist. Aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung folgt aber, daß eine Hinzuziehung von Beiständen und Beratern eines Eigentümers in der Regel nicht zulässig ist. Häufig sehen Gemeinschaftsordnungen aber vor, daß generell Berater nicht zugelassen sind. Die Gemeinschaft muß die Anwesenheit von Beratern in der Regel nicht dulden. Sieht sich ein Eigentümer mit der Wahrnehmung seiner Rechte in der Versammlung wegen erheblicher Spannungen in der Eigentümergemeinschaft überfordert, kann ihm allenfalls geraten werden einen Vertreter zu entsenden (s.o.) und selbst nicht zu erscheinen.

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