Immobilienrecht

Mandanteninformation „Grundlagen des Grundstückskaufs“

24. April 2006

Der Grundstückskaufvertrag ist für den juristischen Laien wegen der Komplexität der Gestaltung und der juristischen Sprache ohne weitere Informationen nur schwer verständlich. Die nachfolgenden Erläuterungen sollen helfen, die Gestaltungsziele und die verschiedenen beteiligten Interessen hinter den Vertragsklauseln zu erkennen. Dabei werden hinsichtlich des Grundstückskaufs die wichtigsten und am häufigsten dort gebräuchlichen juristischen Begriffe und die Systematik des Grundbuchs erklärt.

Wie werde ich Eigentümer eines Grundstücks? Die juristische Antwort auf diese Frage ist die häufig verkannte Grundregel des Grundstücksrechts. Eigentümer eines Grundstücks wird man durch Einigung mit dem Verkäufer, daß das Eigentum auf einen selbst übergehen soll und Eintragung des Eigentums in das Grundbuch. Auf die Frage, wann der Erwerber Eigentümer geworden ist, gibt es daher nur die Antwort – „Mit der Eintragung in das Grundbuch“. Wird also heute ein Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen, so wird der Erwerber erst viel später Eigentümer. Die Rechtsordnung in Deutschland unterscheidet insoweit zwischen den sog. Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäften. Kaufen Sie bei einem Bäcker ein Brötchen, bezahlen es in bar und erhalten es sofort ausgehändigt, so haben Sie im Rechtssinn insgesamt zwei Verträge geschlossen, obwohl sie dieses Geschäft als einheitlichen Lebensvorgang ansehen. Sie haben sich verpflichtet, gegen Übertragung des Eigentum an dem Brötchen, den Kaufpreis zu zahlen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Bäcker Ihnen das Brötchen gegen Zahlung des Kaufpreises zu übereignen. Dies ist das sog. Verpflichtungsgeschäft. Damit sind sie aber noch nicht Eigentümer des Brötchens. Das Eigentum wird erst im Rahmen des Erfüllungsgeschäfts übertragen. Dabei sind die Parteien darüber einig, daß das Eigentum an dem Brötchen auf Sie übergehen soll und Sie das Brötchen übergeben bekommen. Im Rahmen der Eigentumsübertragung von Grundstücken ist die Übergabe durch die Eintragung im Grundbuch ersetzt, u.a. weil man Grundstücke nicht „übergeben“ kann. Die o.g. Einigung mit dem Verkäufer im Sinne des Erfüllungsgeschäfts, wonach das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergehen soll, nennt man Auflassung. Insoweit ist also Voraussetzung des Eigentumsübergangs, daß die Vertragsparteien die Auflassung auch erklären. Die Vereinbarungen zur Höhe des Kaufpreises und wann er gezahlt werden muß sind dagegen nicht dem Erfüllungsgeschäft, sondern dem Verpflichtungsgeschäft zuzuordnen. Insoweit wäre es möglich, daß der Erwerber Eigentümer werden kann, ohne daß er den Kaufpreis gezahlt hat, wenn nur die Auflassung erklärt ist und der Erwerber tatsächlich im Grundbuch eingetragen wird, also lediglich das Erfüllungsgeschäft ordnungsgemäß abgewickelt ist. Selbstverständlich gilt es diesen „GAU“ (größten anzunehmenden Unfall) durch geeignete Vertragsgestaltung unbedingt zu vermeiden, worauf später noch genauer eingegangen wird.

 

Da es bei der Übertragung von Grundstücken in der Regel um große Werte geht, sieht die Rechtsordnung zur Sicherheit eine Pflicht zur notariellen Beurkundung von Grundstückskaufverträgen vor. Ohne notarielle Beurkundung geschlossene Grundstückskaufverträge sind daher grundsätzlich unwirksam. Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes und ist gegenüber beiden Vertragsparteien zur Neutralität verpflichtet. Notarielle Beurkundung bedeutet, daß der Notar den Inhalt der Vereinbarungen zwischen den Parteien in einem Protokoll festhält – das ist dann der Grundstückskaufvertrag. Die Beurkundung soll sicherstellen, daß die Vertragsparteien Inhalt und Tragweite ihrer Erklärungen tatsächlich verstanden haben. In seiner Gestaltung des Kaufvertrags hat der Notar grundsätzlich den sichersten Weg zu wählen, die Ziele der Vertragsparteien zu erreichen. Wünschen die Parteien risikoreiche Gestaltungen, so hat er sie über die ggf. dadurch eintretenden Folgen zu warnen.

 

Primäre Ziele bei der Gestaltung des Kaufvertrags sind die Sicherheit der Vertragsparteien und die Durchführbarkeit des gesamten Vertrags. Letzteres bedeutet, daß die dort getroffenen Regelungen so gewählt sind, daß am Ende der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist und der Verkäufer den Kaufpreis tatsächlich erhalten hat.

 

Ausgangspunkt der Gestaltung sind die Eintragungen im Grundbuch. Für jedes Grundstück in Deutschland existiert ein eigenes Grundbuchblatt, in dem die Rechtsverhältnisse an dem entsprechenden Grundstück verzeichnet sind. Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt, die den Amtsgerichten zugeordnet sind. Ein Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis und den sog. Abteilungen I-III.

Im Bestandsverzeichnis ist die konkrete Lage des Grundstücks eindeutig bezeichnet. Bestimmte Gebiete sind in einem Grundbuch zusammengefaßt, die wiederum in sog. Gemarkungen unterteilt sind. Die Gemarkungen sind ihrerseits unterteilt in Fluren, die sich aus Flurstücken zusammensetzen. Diese Angaben werden von den Katasterämtern mit Hilfe von Vermessern ständig aktualisiert. Über der gesamten Bundesrepublik liegt also ein virtuelles Netz von Grundstücksangaben, so daß jedes Grundstück wie mit einer Adresse eindeutig bezeichnet ist.

In Abteilung I des Grundbuchs ist der jeweilige Grundstückseigentümer verzeichnet.

In Abteilung II des Grundbuchs sind die sog. Vormerkungen und Dienstbarkeiten eingetragen. Die Vormerkung ist ein grundbuchliches Instrument, um von den Vertragsparteien begehrte zukünftige Rechtsänderungen abzusichern. Die Eintragung einer Vormerkung bewirkt, daß die gewollte zukünftige Rechtsänderung durch den Verkäufer oder einen Dritten nicht vereitelt werden kann. Dieses Sicherungsinstrument ist deshalb erforderlich, weil wie oben beschrieben Rechtsänderungen erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam werden und nicht mit dem Abschluß eines entsprechenden Vertrags. Ein Beispiel für eine Vormerkung ist die sog. Eigentumsübertragungsvormerkung, die wir später noch genauer kennenlernen werden.

Dienstbarkeiten berechtigen denjenigen, zu dessen Gunsten sie eingetragen sind zur Benutzung des Grundstücks in dem in der Dienstbarkeit übertragenen Umfang. Ein Beispiel ist das Wegerecht, welches einem anderen gestattet, einen Teil des Grundstücks als Weg zu nutzen.

In Abteilung III sind Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden eingetragen. Alle drei sind Sicherungsmittel für finanzielle Verpflichtungen, die der Grundstückseigentümer gegenüber den jeweiligen dort eingetragenen Gläubigern eingegangen ist. Hat eine Bank dem Eigentümer ein Darlehen gegeben, welches der Eigentümer nach dem mit der Bank abgeschlossenen Darlehensvertrag an diese in Raten zurückzahlen muß, kann sich der Eigentümer gegenüber der Bank verpflichten, daß das Grundstück für dieses Darlehen haften soll. Er wird dann beispielsweise die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch zu Gunsten der Bank veranlassen. Diese wird dann in Abt. III des Grundbuchs eingetragen. In der Regel wird eine Bank nur dann ein Darlehn geben, wenn entsprechende Sicherheiten vorhanden sind. Eine solche Sicherheit ist das Grundstück. Die Bank wird also das Darlehn nur dann auszahlen, wenn der Eigentümer die Grundschuld in das Grundbuch eintragen läßt. Der juristische Oberbegriff für Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden lautet auch Grundpfandrechte. Das Grundstück haftet mit seinem Bestand für eine bestimmte finanzielle Forderung des Gläubigers und sozusagen als Pfand für die Rückzahlung. Wird das Darlehn ordnungsgemäß zurückgezahlt, wird das Grundpfandrecht gelöscht. Der im Grundbuch in Abt. III eingetragene Gläubiger erteilt eine sog. Löschungsbewilligung. Diese kann dann vom Eigentümer dem Grundbuchamt vorgelegt werden, welches auf seinen Antrag hin die Grundschuld löscht. Wird das Darlehn nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt, kann der Gläubiger aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben und z.B. das Grundstück zwangsversteigern lassen. Wie dies abläuft, werden wir später noch genauer erörtern.

Sämtliche Eintragungen im Grundbuch haben einen zueinander definierten Rang. In jeder Abteilung sind die Eintragungen mit laufenden Nummern versehen. Grundsätzlich gehen die Belastungen in Abteilung II denen in Abteilung III vor. Innerhalb der Abteilungen bestimmt die jeweilige laufende Nummer den Rang.

 

Die beiden Vertragsparteien haben bestimmte Sicherungsinteressen, die bei der Gestaltung berücksichtigt werden müssen.

Der Käufer möchte sicher sein, daß er auch tatsächlich Eigentümer wird, wenn er mit dem Verkäufer einen Grundstückskaufvertrag schließt. Da der Käufer nicht mit dem Vertragsschluß Eigentümer wird sondern erst mit Eintragung im Grundbuch, ist es grundsätzlich möglich, daß der Verkäufer weitere Kaufverträge über dasselbe Grundstück abschließt. Weil das Grundbuchamt strikt nach der Reihenfolge der dort eingereichten Anträge arbeitet, kann bei Vorliegen aller Voraussetzungen für den Eigentumsübergang beispielsweise auch ein später abgeschlossener Vertrag zur Eintragung kommen, wenn der dortige Notar mit der Bearbeitung schneller ist, als der des früher abgeschossenen Vertrags. Um dieses Risiko auszuschließen, bedient man sich der sog. Eigentumsverschaffungsvormerkung (auch Eigentumsübertragungsvormerkung genannt). Ist eine solche in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, bewirkt diese, daß lediglich die dort als berechtigt bezeichnete Person als nächste in Abt. I des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen werden kann. Im Kaufvertrag vereinbaren die Vertragsparteien regelmäßig, daß der Verkäufer die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung bewilligt und der Notar beauftragt wird, diese zur Eintragung ins Grundbuch zu bringen. Auf diese Weise ist der Käufer sicher, daß er auch wirklich das Grundstück erwirbt. Selbstverständlich wird der Käufer den Kaufpreis nicht eher zahlen, bis diese Vormerkung eingetragen ist.

Weiterhin möchte der Käufer sicher sein, daß Lastenfreiheit vorliegt, er das Grundstück also ohne Belastungen im Grundbuch erwirbt, die den Wert des Grundstücks mindern. Sind beispielsweise Grundschulden in Abteilung III des Grundbuchs aus einer Ankauffinanzierung des Verkäufers noch eingetragen, müssen diese gelöscht werden. Hierfür bedarf es der oben bereits erörterten Löschungsbewilligung des Gläubigers, zu deren Gunsten die Grundschuld eingetragen war. Der Käufer wird daher den Kaufpreis nicht zahlen wollen, bis die Löschungsbewilligungen nicht vorliegen und die Löschung der Belastungen gewährleistet ist.

Der Verkäufer möchte sicher sein, daß ein Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch nicht eher gestellt wird, als der Kaufpreis gezahlt ist. Hier wird der Notar im Kaufvertrag entsprechend angewiesen, keine Unterlagen auszufertigen, die das dem Käufer ermöglichen. Erst wenn der Kaufpreis nachweislich gezahlt ist, dürfen diese Unterlagen ausgefertigt werden.

Da der Käufer den Kaufpreis in der Regel finanzieren muß, will die Bank von ihm Sicherheiten. Üblicherweise dient das Kaufgrundstück als Sicherheit. Der Käufer ist aber nicht Eigentümer und kann daher kein Grundpfandrecht eintragen lassen. Hier benötigt er eine Vollmacht des Verkäufers zur Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten. Diese Vollmacht ist üblich und wird meist damit verbunden, daß der Käufer dem Verkäufer seinen Auszahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag mit der Bank vorab in Höhe des Kaufpreises überträgt. Durch diese Vereinbarung, gewinnt der Verkäufer ein eigenes Recht gegenüber der finanzierenden Bank des Käufers auf Auszahlung des Darlehns in Höhe des Kaufpreises. Damit ist auch er dagegen gesichert, daß der Käufer das Darlehen nicht für andere Zwecke verwendet, sondern ausschließlich für den Grundstückskauf.

 

Neben den Sicherungsinteressen der Vertragsparteien spielen auch die Interessen der die Vertragsparteien finanzierenden Banken und sonstigen Gläubiger eine erhebliche Rolle bei der Vertragsgestaltung.

Ein Beispiel dafür haben wir bereits bei der Löschungsbewilligung der Gläubiger von Grundpfandrechten gesehen, die der Verkäufer noch im Grundbuch eingetragen hat. Die Löschungsbewilligung wird nur dann erteilt werden, wenn gesichert ist, daß der noch offene Darlehensbetrag, den der Verkäufer an seine finanzierende Bank noch nicht zurückgezahlt hat, aus dem Kaufpreis an sie gezahlt wird. Dies wird dadurch erreicht, daß die Bank die Löschungsbewilligung nur unter einem Treuhandauftrag übergibt, die Löschungsbewilligung nur zu verwenden, wenn eine Zahlung des geforderten Betrags aus dem Kaufpreis sichergestellt ist.

An der Eigentumsverschaffungsvormerkung für den Käufer hat auch die ihn finanzierende Bank ein besonderes Interesse. Nur wenn sichergestellt ist, daß der Käufer das Grundstück auch erwirbt, wird sie ihm das Geld für die Zahlung des Kaufpreises zur Verfügung stellen.

Die Bank des Käufers wird diesem auch dann nicht den Kaufpreis zur Verfügung stellen, wenn im Grundbuch keine Sicherung eingetragen ist. Hierfür haben wir bereits die Belastungsvollmacht kennengelernt, die der Verkäufer dem Käufer erteilt. Der Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises muß aber dann so vereinbart werden, daß der Käufer tatsächlich ein entsprechendes Grundpfandrecht vorher bestellen kann und dieses dann auch tatsächlich im Grundbuch eingetragen wird. Erst dann wird seine Bank das Geld zur Verfügung stellen. Sind die Zeitabläufe also nicht vollständig abgestimmt, so kann es zu erheblichen Abwicklungsproblemen kommen.

Eine wesentliche Rolle spielt regelmäßig auch der Rang der Grundpfandrechte im Grundbuch. Alle Belastungen im Grundbuch haben einen eindeutigen Rang. Wie bereits erörtert gehen die Rechte in Abteilung II den Rechten der Abteilung III in der Reihenfolge der laufenden Nummern vor. Die finanzierende Bank des Käufers hat grundsätzlich das Interesse an erster Rangstelle im Grundbuch mit der Grundschuld bzw. Hypothek eingetragen zu werden. Diese Forderung erklärt sich am einfachsten mit einem Blick auf das Verfahren der Zwangsversteigerung. Aufgrund einer zu seinen Gunsten eingetragenen Belastung im Grundbuch kann ein Gläubiger, wenn der Schuldner die mit der Belastung gesicherten Verpflichtungen nicht erfüllt, die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragen. Im Falle der Zwangsversteigerung werden aus dem Versteigerungserlös die Belastungen in der Reihenfolge ihres Rangs im Grundbuch abgelöst. Übersteigt die Gesamtsumme der Belastungen den Versteigerungserlös, so gehen die nachrangigen Gläubiger leer aus. Das Grundstück fällt dem Ersteigerer zu und sämtliche ursprüngliche Belastungen erlöschen. Aus diesem Grund wird die finanzierende Bank des Käufers grundsätzlich zur Auflage machen, daß sie an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Andernfalls wird sie den Grundstückkauf wohl nicht finanzieren.

 

Auswirkung auf die Vertragsgestaltung haben aber auch durch verschiedene Gesetze geforderte Genehmigungen und Zeugnisse, die vor der Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch vorliegen müssen, und deren Vorhandensein das Grundbuchamt prüft.

Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch beispielsweise eine Negativbescheinigung der Gemeinde über die Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts. Nach §§ 24, 25 Baugesetzbuch hat die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet grundsätzlich ein Vorkaufsrecht im Verkaufsfall. Dieses Vorkaufsrecht soll helfen, städtebauliche Maßnahmen der Gemeinde zu sichern, bei denen das Grundstück ggf. benötigt wird. Ich selbst kenne aus den letzten Jahren keinen Fall, in denen die Gemeinde aufgrund des Vorkaufsrechts tatsächlich ein Grundstück oder ein Teil davon erworben hat. In Zeiten, wo die Gemeinden noch Geld zum Ankauf von Grundstücken zur Verfügung hatten, kam es jedoch gelegentlich dann zur Ausübung des Vorkaufsrechts über Teile von Grundstücken, wenn beispielsweise Straßen verbreitert werden sollten. Gleichwohl darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung erst dann vornehmen, wenn das Negativzeugnis vorgelegt wird.

Weiterhin bedarf es für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch der Vorlage einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung über die Entrichtung der Grunderwerbssteuer. Der Eigentumsübergang darf nämlich nur dann eingetragen werden, wenn der Erwerber auch die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, was das Finanzamt durch die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt.

Insbesondere in den neuen Bundesländern ist zusätzlich ggf. eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erforderlich. Diese Genehmigung sichert, daß für das entsprechende Grundstück ggf. bestehende Restitutionsansprüche von Alteigentümern, die zur Zeit der DDR enteignet worden sind, durchgesetzt werden können. Solange die Genehmigung nicht vorliegt, darf der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen werden. Die Bedeutung dieser Genehmigung nimmt immer weiter ab, da zwischenzeitlich für die überwiegende Anzahl von Grundstücken entsprechende Genehmigungen bereits erteilt worden sind. In absehbarer Zeit werden wohl sämtliche Grundstücke in den neuen Bundesländern abgearbeitet sein.

 

Neben den Regelungen, die sich aus den Sicherungsinteressen der Vertragsparteien, ihrer Gläubiger und den gesetzlichen Vorschriften ergeben, stehen weiterhin im Mittelpunkt der Gestaltung die zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Bedingungen für den Kaufvertrag, wie beispielsweise die Höhe des Kaufpreises sowie seine Fälligkeit und die Art der Zahlung. Dabei ist darauf zu achten, daß insbesondere die Zeit der Fälligkeit des Kaufpreises mit den o.g. Regelungen in Einklang steht und damit auch pünktlich durch den Käufer gezahlt werden kann. Eine verspätete Zahlung durch den Käufer löst unabhängig davon, ob ihm nach den Regelungen des Vertrags die Zahlung auch möglich war, Verzugszinsen und ggf. Schadensersatzansprüche des Verkäufers aus.

Im Vertrag sollten aber auch Regelungen über die Haftung für Mängel, das Vorhandensein von Altlasten und anderen Bodenverunreinigungen, über die Tragung von Erschließungsbeiträgen und über den Zeitpunkt des Übergang der Grundstückslasten (sog. Nutzen-Lasten-Wechsel) enthalten sein. Letzterer wird in der Regel abweichend von der tatsächlichen Eintragung im Grundbuch vereinbart, da der konkrete Zeitpunkt der Eintragung nicht vorherzusehen ist.

 

Festzuhalten ist insgesamt, daß der Erwerber erst mit der Eintragung im Grundbuch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks wird und nicht bereits mit Abschluß des Kaufvertrags oder Zahlung des Kaufpreises. Die Zeitdauer zwischen Kaufvertrag und Eintragung im Grundbuch wird im wesentlichen durch die Zeit bestimmt, innerhalb der die o.g. Voraussetzungen für den Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch geschaffen werden können zuzüglich der tatsächlichen Bearbeitungszeit bei dem zuständigen Grundbuchamt. Letztere hängt jeweils von der Anzahl der ort eingegangenen Anträge im Verhältnis zum Personal ab. Insoweit sind Bearbeitungszeiten auch von mehreren Monaten möglich.

 

Abschließend soll nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen werden, daß die vorgenannten Hinweise lediglich allgemeiner Natur sind und die Lektüre die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder einen Notar im Einzelfall keinesfalls ersetzen. Sie sind lediglich als allgemeine Einführung zu verstehen. Die erforderliche Vertragsgestaltung hängt insoweit insbesondere von dem konkret vorliegenden Sachverhalt ab, der sich insbesondere aus den Zielen der Vertragsparteien und der Grundbuchsituation ergibt.

 

© RA Dirk Meißner, Rheinstraße 5, 12159 Berlin, Tel. 030/77392766,

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