Immobilienrecht

Mietausfallschaden durch Baulärm vom Nachbargrundstück

19. Juni 2004

Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück, insbesondere im Rahmen von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen, führen häufig zu starken Lärmbelästigungen. Hiervon sind im wesentlichen auch diejenigen Mieter betroffen, die eine Wohnung in den umliegenden Häusern gemietet haben. Diesen Mietern steht gegenüber ihrem Vermieter ein Mietminderungsrecht zu, da der vertragsgemäße Gebrauch durch die Lärmentwicklung im Nachbarhaus beeinträchtigt wird. Wie und unter welchen Voraussetzungen dieser Mietausfallschaden bei dem verursachenden Nachbarn geltend gemacht werden kann, können Sie hier nachlesen. 

Gerade bei langandauernden Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück summiert sich der Mietausfallschaden für den Eigentümer durch dauernde Mietminderung der eigenen Mieter unter Umständen erheblich. Die Lärmentwicklung aus der Baumaßnahme selbst kann der Eigentümer, der von der Mietminderung betroffen ist, selbst nicht verhindern, weil Baumaßnahmen eine ortsübliche Benutzung des Grundstückes darstellen. § 906 Abs. 1 BGB gibt dem Eigentümer zwar einen Anspruch gegen den Nachbarn auf Unterlassung von Beeinträchtigungen, dieser Anspruch ist aber ausgeschlossen, wenn es sich um eine sog. ortsübliche Beeinträchtigung handelt. Um sein Eigentum wirtschaftlich zu nutzen, dar der Nachbar sein Grundstück selbstverständlich im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften bebauen bzw. darauf befindliche Baulichkeiten modernisieren, instandhalten oder umbauen. Baumaßnahmen stellen daher eine hinzunehmende Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes dar. Lärmbegrenzende Maßnahmen, wie beispielsweise das zeitweilige Aufstellen von Lärmschutzwänden, könne nur dann vom Nachbarn verlangt werden, wenn ihm diese Maßnahmen wirtschaftlich zugemutet werden können, was in den aller wenigsten Fällen der Fall sein wird. In der Regel muß daher der Eigentümer die Beeinträchtigungen und ihre Folgen dulden.

 

Liegt danach eine Duldungspflicht vor, so tritt gemäß § 906 Abs.2 BGB an die Stelle des Unterlassungsanspruchs, ein Anspruch auf Ersatz der durch die Beeinträchtigungen erlittenden Nachteile. Dabei handelt es sich nach der gesetzlichen Regelung jedoch nicht um einen Schadensersatzanspruch. Vielmehr vergleicht das Gesetz diese Situation mit dem Fall einer Enteignung. Der beeinträchtigte Eigentümer ist verpflichtet, die Beeinträchtigung als Eingriff in sein Eigentumsrecht ertragen erhält aber die Nachteile ersetzt, die ihm nicht zumutbar sind. Insbesondere Nachbarn, die gewerblich Grundstücke kaufen, sanieren und in Wohnungseigentum aufteilen, wollen vom Eigentümer die Vorlage einer Kalkulation über die Wirtschaftlichkeit des Grundstückes verlangen. Nach ihrer Vorstellung soll dann nur ein verminderter Gewinn ersetzt werden. Den Mietzins für seine Wohnungen bestimmen Eigentümer üblicherweise aber nicht nach einer betriebswirtschaftlichen Kalkulation.

 

Der Fall: Landgericht Berlin, Az: 67 S 195/02 und 67 S 287/02 (in II. Instanz, rechtsräftig)

 

Bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück kommt es zu erheblichen Beeinträchtigungen der Mieter des Eigentümers, die daraufhin die Miete. Diese mindern die Miete in unterschiedlicher Höhe zwischen 10% und 25% der Nettokaltmiete. Der Eigentümer verlangt (wegen unterschiedlicher Zeiträume in zwei Rechtsstreiten) vom Nachbarn den Mietausfall gemäß § 906 Abs.2 BGB ohne zunächst gegenüber den eigenen Mieter die Rechtmäßigkeit der Mietminderung gerichtlich feststellen zu lassen.

 

Das Gericht prüft zunächst die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des Grundstücks des Eigentümers. Der Eigentümer ist zunächst für die Beeinträchtigung des Grundstückes und ihrer Erheblichkeit darlegungs- und beweispflichtig. Hierzu hat der Eigentümer das Baugeschehen auf dem Nachbargrundstück ausführlich und konkret darzustellen. Um den Begriff der wesentlichen Beeinträchtigung im Sinne von §§ 906 Abs. 2 BGB zu bestimmen, stellt insbesondere der Bundesgerichtshof (BGH) auf das empfinden eines durchschnittlichen Menschen ab, wobei die Natur und die Zweckbestimmung des von der Immission betroffenen Grundstücks in seiner konkreten Beschaffenheit eine entscheidende Rolle spielen (BGH NJW 1984, 1242). In Mietrechtsstreitigkeiten wird in Fällen, wo eine Partei sich auf Beeinträchtigungen durch Lärm beruft von den Gerichten die Vorlage eines Lärmprotokolls verlangt, aus dem hervorgeht, welche konkrete Art der Beeinträchtigung zu welchen Zeiten vorgelegen hat. Hierzu ist der Eigentümer jedoch häufig nicht in der Lage, weil er sich regelmäßig nicht selbst vor Ort aufhält. Das Landgericht Berlin sieht die Vorlage eines detaillierten Lärmprotokolls nicht als erforderlich an, wenn sich der Eigentümer selbst nicht vor Ort befindet. Die konkrete Beschreibung der vorgenommenen Arbeitsschritte der Bauarbeiten, wie das Ablösen von Gehwegplatten im Hof mit Preßlufthammern, der Abriß des Daches und der Abtransport des abgerissenen Materials über Schuttrrutschen, daß Abschlagen des Außenputzes von der Fassade und das Ausstämmen von neuen Fensteröffnungen stellen insoweit Arbeiten dar, die das Gericht auch ohne Vorlage eines Lärmprotokoll als lärm- und schmutzintensiv unterstellt. Das Gericht darf die Anforderungen an die prozessuale Darlegungslast des Eigentümers nicht überspannen. Demgegenüber hat der Nachbar, der die Bauarbeiten ausführt die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß die Einwirkung auf das Grundstück des Eigentümers unwesentlich sind (BGHZ 120, 239). Diesen Beweis kann der Nachbar nach Auffassung des Gerichts nur führen, wenn er nachweist, daß die Grenz- und Richtwerte der einschlägigen Normen des Immissionschutzes bei den Bauarbeiten eingehalten worden sind. Vorliegend konnte der Nachbar diesen Beweis nicht führen, weil er keine regelmäßigen Lärmmessungen veranlaßt hat, mit denen er seine dahingehenden Behauptungen belegen konnte.

 

Hinsichtlich des Verhältnisses zu den einzelnen Mieter kann der Nachbar nicht verlangen, daß die Berechtigung zur Mietminderung in einem rechtskräftigen Urteil festgestellt werden muß. Der Eigentümer ist also nicht verpflichtet, seine Mieter zu verklagen und das Verhältnis zu seinen Mietern durch einen Prozeß zu belasten. Es genügt, wenn der Eigentümer sich über die Zustände vor Ort informiert hat und er an einzelnen Tagen Besichtigungen vornimmt und sich von der Berechtigung der Mieter zur Mietminderung überzeugt.

 

Im Ergebnis ist der Nachbar zum Ausgleich der Mietausfälle verurteilt worden. Zur Berechnung des Ausgleichsanspruchs ist durch die Gerichte der Unterschied zwischen den tatsächlich erzielten Erträgen und den Erträgen maßgeblich, die ohne die beeinträchtigenden Immissionen hätten erzielt werden können (BGHZ 147, 45). Der Ausgleichsanspruch ist daher in Höhe der Mietausfallschäden bemessen worden.

 

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