Mietrecht

Im Zusammenhang mit der Einführung von Energieausweisen werden unter Vermietern Befürchtungen geäußert, Mieter könnten basierend auf den Feststellungen im Energieausweis Mietminderungsansprüche geltend machen oder den Vermieter zur Herstellung eines energiegünstigen Zustands der Mietsache verpflichten. Diese Befürchtungen sind jedoch im wesentlichen unbegründet. Der Beitrag stellt die gesetzlichen Grundlagen der Einführung des Energieausweises und seine Wirkungen auf Mietverhältnisse dar.

Will der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude oder der Wohnung des Mieters durchführen, so hat er gemäß § 554 Abs.3 BGB eine wirksame Modernisierungsankündigung für den Mieter zu erstellen. Insbesondere ist dabei darauf zu achten, daß die gesetzliche 3-Monatsfrist nicht nur erläutert, sondern auch eingehalten wird. Wird die Frist nicht erläutert oder nicht eingehalten, so besteht seitens des Mieters kein Duldungsanspruch. Dies hat das Landgericht Berlin (63. Kammer) in einem Beschluß vom 07.04.2004 (Az.: 63 T 71/04) erneut ausdrücklich festgestellt.

Häufig kommt es vor, daß Ehepaare in einer Wohnung wohnen, aber nur einer von beiden Ehegatten Mieter ist. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt und ggf. einen Räumungstitel über das Gericht gegen den Mieter erlangt und räumt der Mieter die Wohnung nicht, so kann der Vermieter die Räumung durch Beauftragung eines Gerichtsvollziehers durchsetzen, der den Mieter aus dem Besitz der Wohnung setzt. Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluß vom 25.06.2004 festgestellt, daß das Räumungsurteil nicht nur gegen den Mieter selbst, sondern auch gegen den Ehegatten gerichtet sein muß, um die Räumungsvollstreckung zu ermöglichen.

Viele Mietverträge enthalten unrichtige Angaben zur Wohnfläche. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr eine weitreichende Entscheidung bezüglich des Mietminderungsrechts gefällt, die nachfolgend erläutert ist. Der Mieter hat danach ein Minderungsrecht für den Fall, daß die tatsächliche Fläche der angemieteten Wohnung die Flächenangabe im Mietvertrag um 10% unterschreitet. Die Folgen für betroffene Vermieter sind erheblich. Im nachfolgenden Beitrag wird die Entscheidung und ihre Folgen ausführlich erörtert.