Wohnungseigen-
tumsrecht

In der Jahreseigentümerversammlung wird regelmäßig auch über die Verwalterabrechnungen für das Vorjahr beschlossen. Der Beitrag zeigt die Möglichkeiten des Wohnungseigentümers auf, die Abrechnung zu prüfen.

Die Jahresabrechnung des Verwalters besteht grundsätzlich aus vier Teilen, die Gesamtabrechnung in der alle Einnahmen und Kosten dargestellt werden, die Einzelabrechnung aus der sich der einzelne Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers an den Einnahmen und Kosten ergibt, die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie die Darstellung der Entwicklung des Hauskonto-bestandes der Gemeinschaft.

1. Die Gesamtabrechnung
In der Gesamtabrechnung sind zunächst sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im betreffenden Abrechnungszeitraum darzustellen und die Gesamtkosten des gemeinschaftlichen Ei-gentums zu ermitteln. Der Abrechnungszeitraum ist grundsätzlich das Kalenderjahr, es sei denn, die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung fordert hier einen abweichenden Zeitraum. Die Aus-gaben sind nach den Kostenpositionen zu gliedern, die in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsord-nung (TE/GO) festgelegt sind.
Die Abrechnung erfolgt grundsätzlich nach dem sogenannten Geldflußprinzip. In die Abrechnung sind alle Zu- und Abflüsse von Geld im jeweiligen Abrechnungszeitraum einzustellen, unabhängig davon, ob die Kosten auch für den jeweiligen Abrechnungszeitraum entstanden sind. Es kommt lediglich auf den Zeitpunkt der Zahlung an. Fällt die Zahlung in den Abrechnungszeitraum, ist sie in der Abrech-nung zu berücksichtigen. Demgegenüber gilt im Mietrecht das sogenannte Abgrenzungsprinzip. In einer Betriebskostenabrechnung für einen Mieter wären nur diejenigen Beträge zu erfassen, die auf den jeweiligen Abrechnungszeitraum entfallen, unabhängig wann sie gezahlt sind. Dieser Unterschied läßt sich sehr gut an der Abrechnung von Wasserkosten darstellen. Die Wasserkostenabrechnung erfolgt von den Versorgungsbetrieben häufig in vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungszeit-räumen. Werden vom Verwalter am 15. Oktober des Abrechnungsjahres Wasserkosten für den Zeit-raum vom 01.10. des Vorjahres bis 30.09. des Abrechnungsjahres bezahlt, sind die gesamten in der Rechnung benannten Kosten bei Anwendung des Geldflußprinzips in die Abrechnung einzustellen. Die Anwendung des Abgrenzungsprinzips bedeutet dagegen, daß die Zahlung in zwei Teile aufzu-spalten ist. Für eine mietrechtliche Betriebskostenabrechnung wären die Kosten für den Zeitraum 01.10. bis 31.12. in die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres einzustellen, weil die der Zahlung zugrundeliegende Leistung in diese Periode fällt. Lediglich die auf den Zeitraum 01.01. bis 30.09. ent-fallenden Kosten wären bei Anwendung des Abgrenzungsprinzips in der Betriebskostenabrechnung des Abrechnungsjahres zu berücksichtigen. Im Wohnungseigentumsrecht gilt jedoch grundsätzlich das Geldflußprinzip. Eine Durchbrechung dieses Prinzips findet nur bei Heizkosten statt. Dort ordnet die Heizkostenverordnung eine entsprechende Abgrenzung der Heizkosten an. Bei den Heizkosten wäre also zu prüfen, welche Kosten für Brennstoffe auf welche konkrete Abrechnungsperiode entfal-len.
Grundsätzlich sind alle tatsächlichen Zuflüsse und Abflüsse von Geld in der Abrechnung darzustellen. Für die Richtigkeit der Abrechnung kommt es daher nicht darauf an, ob der Verwalter zur Zahlung berechtigt oder die Eigentümergemeinschaft mit bestimmten Ausgaben einverstanden war oder nicht. Das Geld ist vom Konto abgeflossen und muß daher in die Abrechnung eingestellt werden. Hätte der Verwalter tatsächlich keine Berechtigung, bestimmte Kostenpositionen auszugleichen, so ist dies le-diglich eine Frage der Entlastung des Verwalters bzw. der Inanspruchnahme des Verwalters auf Scha-densersatz.
Um die Kostenpositionen tatsächlich inhaltlich prüfen zu können, empfiehlt es sich für den Wohnungs-eigentümer bei dem Verwalter Kopien der Kostenbelege anzufordern. Zur Übersendung von Kopien ist der Verwalter verpflichtet, sofern der Eigentümer die Erstattung der Kopier- und Versandkosten übernimmt und sich die Forderung nicht als Schikane des Verwalters darstellt (OLG München Be-schluß vom 29.05.2006, Az: 34 Wx 27/06, OLG Hamm Beschluß vom 09.02.1998, Az: 15 W 124/97). Vermietet der Eigentümer seine Wohnung, benötigt er die Kostenbelege ohnehin, um eine ordnungs-gemäße Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellen zu können.

2. Die Einzelabrechnung
Sie weist den aus der Gesamtabrechnung entwickelten Kostenanteil des einzelnen Eigentümers an den Gesamtkosten in den einzelnen Kostengruppen aus. Hierfür ist vom Verwalter der korrekte Umla-geschlüssel aufzuführen und anzuwenden. Der Umlageschlüssel findet sich regelmäßig in der TE/TO. Soweit dort kein Umlageschlüssel bezeichnet ist, sind die Kosten gemäß dem Miteigentumsanteil des Eigentümers im Verhältnis zur Summe aller Miteigentumsanteile aufzuteilen (§ 16 Abs.2 WEG). Wei-terhin muß die Einzelabrechnung den Betrag der im Abrechnungsjahr geleisteten Wohngeldzahlungen des Eigentümers enthalten sowie den sich daraus ergebenden Saldo, der dann noch vom Eigentümer zu zahlen bzw. als Guthaben von der Gemeinschaft an ihn auszuzahlen ist.

3. Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
Hier ist zunächst der Bestand der Instandhaltungsrücklage zu Beginn des Abrechnungsjahres sowie sämtliche Entnahmen und Zuführungen darzustellen. Dabei sind nicht nur die beschlossenen Ent-nahmen, sondern sämtliche Geldbewegungen zu berücksichtigen. Auf die Berechtigung für die Ent-nahmen kommt es im Rahmen der Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Insoweit wird auf die Ausfüh-rungen zur Gesamtabrechnung verwiesen. Bei den Zuführungen handelt es sich um diejenigen Beträ-ge, die aus dem Wohngeld der einzelnen Eigentümer der Instandhaltungsrücklage zugeflossen sind. Zinsen auf die Instandhaltungsrücklage stellen Einnahmen der Gesellschafter dar und sind insoweit in der Gesamtabrechnung unter Einnahmen zu berücksichtigen und nicht in der Darstellung der Instand-haltungsrücklage. Ist die Instandhaltungsrücklage gesondert angelegt, sind die Anfangs- und Ab-schlußsalden des entsprechenden Kontos anzugeben, damit diese mit den Kontoauszügen verglichen werden kann und lückenlos über den Vermögensbestand Rechnung gelegt ist. Ist die Instandhaltungs-rücklage nicht gesondert angelegt, sondern befindet sich auf dem Hauskonto, muß ein entsprechen-des Guthaben auf dem Hauskonto jederzeit vorhanden sein.

4. Darstellung der Hauskontoentwicklung
Auch hier ist es Zweck der Darstellung, Rechenschaft über den Verbleib des Vermögensbestandes abzulegen. Es sind neben den Zu- und Abflüssen auch die Jahresanfangs- und Jahresendbestände anzugeben, damit unter Berücksichtigung der entstandenen Kosten die Eigentümer lückenlos darüber informiert werden, wo sich das Geld der Gemeinschaft befindet und ob Beträge fehlen. Die Darstel-lung soll eine Kontrolle der Vermögensbestände anhand der Kontoauszüge ermöglichen.