Mietrecht

Im Zusammenhang mit der Einführung von Energieausweisen werden unter Vermietern Befürchtungen geäußert, Mieter könnten basierend auf den Feststellungen im Energieausweis Mietminderungsansprüche geltend machen oder den Vermieter zur Herstellung eines energiegünstigen Zustands der Mietsache verpflichten. Diese Befürchtungen sind jedoch im wesentlichen unbegründet. Der Beitrag stellt die gesetzlichen Grundlagen der Einführung des Energieausweises und seine Wirkungen auf Mietverhältnisse dar.

Gesetzliche Grundlage für den Energieausweis und Pflichten des Vermieters

Die EU-Gebäuderichtlinie vom 16.12.2002 (EU 2002/91/EG) hat das Ziel, die Gesamtwärmeeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Zur rationellen Verwendung von Brennstoffen und der Reduktion der Kohlendioxid-Emissionen soll mit dem Energieausweis ein Instrumentarium geschaffen werden, das die Erfassung des Energieverbrauchs von Gebäuden ermöglicht und diesen transparent macht. Die EU-Gebäuderichtline sieht insoweit u.a. flächendeckend die Erstellung von Energieausweisen sowohl für Neubauten, als auch für Bestandsgebäude vor. Berechnungsmethode und Anforderungen an die Energieeffizienz werden dabei den einzelnen Mitgliedsstaaten überlassen. In Deutschland ist zur Umsetzung der Richtlinie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) am 01.09.2005 grundlegend umgestaltet worden. Hinsichtlich der Einführung von Energieausweisen ermächtigt es die Bundesregierung eine Rechtsverordnung zu erlassen, die Inhalt, Ausgestaltung und Verfahren zur Erstellung von Energieausweisen regelt. In Deutschland ist bisher in der Energieeinsparverordnung (EnEV) lediglich für Neubauten und für wesentlich umgestaltete Gebäude, die Pflicht zur Erstellung eines sog. Energiebedarfsausweises geregelt. Hinsichtlich der Einführung von Energieausweisen für Bestandsbauten wird derzeit ein noch nicht veröffentlichter Referentenentwurf einer Rechtsverordnung innerhalb der Regierung abgestimmt. Die EnEV sieht die Verpflichtung des Eigentümers eines Gebäudes vor, den Energiebedarfsausweis zuständigen Behörden auf Verlangen vorzulegen und Käufern, Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten der Gebäude auf Anforderung zur Einsichtnahme zugänglich zu machen. Auch für die noch zu erlassende Rechtsverordnung zur Einführung von Energieausweisen für Bestandsgebäude ist daher allenfalls mit einer Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber den Mietern zu rechnen. Darüber hinaus ist im EnEG nochmals ausführlich klargestellt, daß die Energieausweise lediglich der Information dienen. Für Mietverhältnisse wird daher die Einführung der Energieausweise - außer dem Recht auf Zugänglichmachen - keine direkte Auswirkung haben. Die Regelungen der EnEV sind ausschließlich öffentlich-rechtlicher Natur und wirken ansonsten ausschließlich zwischen der Bauaufsichtsbehörde und dem Eigentümer (Vermieter) eines Gebäudes, woraus der Mieter keine weitergehenden Rechte ableiten kann.

Beschaffenheitsvereinbarungen

Allerdings sollte der Vermieter darauf achten, die Informationen aus dem Energieausweis nicht zum Inhalt des Mietverhältnisses zu machen. Werden im Rahmen der Neuvermietung diese Informationen als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, kommen Mietminderungs- und ggf. Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht, falls die Mietsache nicht den im Energieausweis genannten Werten entspricht. Um eine solche Vereinbarung möglichst zu verhindern, ist der Vermieter gut beraten, den Energieausweis nicht als Anlage zum Vertrag zu nehmen. Zusätzlich sollte in den Vertrag eine Klausel aufgenommen werden, daß der Energieausweis lediglich zur Information bekanntgegeben worden und sein Inhalt nicht Teil der Beschreibung der Mietsache ist.

„Kappung“ der Heizkosten?

Gegebenenfalls werden Mieter versuchen, bei Prüfung der Heizkostenabrechnung diese mit den Angaben im Energieausweis zu vergleichen und Heizkosten nur bis zu dem im Energieausweis ausgewiesenen Gesamtenergieverbrauch zahlen wollen. Diese Argumentation berücksichtigt aber nicht das Mieterverhalten. Bei falschem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters wird Heizenergie verschwendet, auch wenn das Gebäude noch so günstige Energiewerte aufweist. Aus der Energieeinsparverordnung kann eine „Kappung“ der Heizkosten nicht abgeleitet werden. Hinsichtlich der in der Heizkostenabrechnung ausgewiesenen Kosten kommt es nach wie vor auf den konkreten Verbrauch an.

Energieausweis und „zeitgemäßes Wohnen“

Wenn die Mietsache nicht den anerkannten Regeln der Bautechnik, wie den DIN-Normen der technischen Beschaffenheit von Gebäuden entspricht, ist der Vermieter einer Altbauwohnung ohne gesonderte Beschaffenheitsvereinbarung nicht verpflichtet, die Wohnung zur Einhaltung dieser Vorschriften nachzurüsten. Er hat lediglich einen Mindeststandard gewährleisten, der einem „zeitgemäßen Wohnen“ entspricht (BGH Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03). Der Mieter einer Wohnung kann danach erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses zu berücksichtigen. Mit den Anforderungen an Neubauten können Altbauten nicht verglichen werden. Der Vermieter ist daher zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet. Der Mieter kann aber grundsätzlich erwarten, daß eine Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. Insoweit hat der BGH in der o.g. Entscheidung den Vermieter zur Bereitstellung einer Stromversorgung verurteilt, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Soweit eine Wohnung beheizbar ist und mit der vorhandenen Heizung ausreichende Temperaturen erzielt werden können, ist der vom Vermieter zu gewährleistende Mindeststandard einer Altbauwohnung jedoch gegeben, auch wenn der Verbrauch an Heizenergie sehr hoch ist. Eine Verpflichtung zum Nachrüsten der Wohnung kann es daher bei schlechten Energiewerten nicht geben. Der Mieter kann gemäß dem allgemeinen Lebensstandard wohnen, auch wenn die Heizkosten hoch sind.

Modernisierung

Der Energieausweis soll Ausführungen zum Modernisierungsbedarf der Immobilie beinhalten. Eine Modernisierungspflicht des Vermieters in energetischer Hinsicht, die der Mieter erzwingen kann, besteht nicht. Er ist lediglich zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet. Bereits vorhandene Anlagen zum Wärmeschutz, wie Fassadendämmungen o.ä. müssen aber erhalten und ggf. instand gesetzt werden. Will der Vermieter jedoch die Vorschläge im Energieausweis umsetzen, so muß er das übliche Modernisierungsverfahren im Sinne der §§ 554, 559 BGB einhalten. In diesem Rahmen kann er nach Durchführung der Baumaßnahme die hierfür aufgewendeten Kosten anteilig mit 11% pro Jahr auf die Mieter umlegen.

Einfluß auf Wert der Immobilie und Mietpreis

Die Transparenz des Energieverbrauchs wird aber wohl einen Einfluß auf den Wert der Immobilie, ihren Kaufpreis, und die erzielbaren Mieten haben. Mieter werden bei Anmietung einer Wohnung besser das Verhältnis zwischen Heizkosten und Grundmiete bewerten können. Gebäude mit günstigeren Energieeigenschaften und damit geringeren Heizkosten, werden daher bei vergleichbarer Lage, Ausstattung und Größe leichter vermietbar sein. Entsprechend werden Käufer bei ungünstiger Gesamtenergieeffizienz nur zur Zahlung eines geringeren Kaufpreises bereit sein. Hier liegen die eigentlichen Risiken des Energieausweises, die zu einer Herabsetzung des allgemeinen Miet- und Kaufpreisniveaus führen können.

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