Mietrecht

Der Fall LG Berlin Beschluß vom 07.04.2004, Az.: 63 T 71/04

Der Vermieter wollte in einem vorhandenen Mehrfamilienhaus das Dachgeschoß ausbauen und bei dieser Gelegenheit die Fassade erneuern. Bei den Arbeiten an der Fassade handelte sich um Instandsetzungsmaßnahmen, bei dem Ausbau des Dachgeschosses um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Schaffung von neuem Wohnraum. Der Vermieter hatte durch seine Hausverwaltung zwar allgemein die Maßnahme angekündigt, jedoch weder die gesetzliche 3-Monatsfrist erläutert, noch bis zum beginn der Arbeiten eingehalten. Das Aufstellen der Rüstung begann bereits vor Ende der 3-Monatsfrist. Darüber hinaus war in der Modernisierungsankündigung nicht dargelegt, welche Instandhaltungsmaßnahmen auf Grund welches konkreten mangelhaften Zustands an der Fassade ausgeführt werden sollten. Der Mieter hat gegen die Durchführung der Baumaßnahme, konkret gegen die Einrüstung des Gebäudes eine einstweilige Verfügung beantragt, deren Erlaß durch das Landgericht Berlin bestätigt worden ist. Dem Vermieter war durch das Amtsgericht die Einrüstung des Hauses, untersagt worden. Das Landgericht hat sich dem angeschlossen. Bereits aus diesem Ergebnis ist deutlich sichtbar, welche besondere Bedeutung eine ordnungsgemäße Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen hat. Fehler bei der Erstellung der Modernisierungsankündigung können ein ganzes Bauprojekt zum Erliegen bringen. Auf die Hilfsargumentation des Vermieters, für die Fassadenarbeiten sei keine Ankündigung erforderlich, weil es sich dabei gemäß § 554 Abs.1 BGB um Instandhaltungsmaßnahmen handle, greift nach Auffassung des Landgerichts nämlich nicht durch. Werden Instandhaltungsmaßnahmen mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden, so führt dies zwingend zu der förmlichen Ankündigungspflicht des Vermieters mit der Einhaltung der entsprechenden formellen Anforderungen an die Ankündigung. Eine Verkürzung der gesetzlichen Frist bis zur Ausführung der Maßnahmen (drei Monate) kommt in keinem Falle in Betracht, und zwar weder, wenn eine kürzere Zeit bis zum Beginn der Baumaßnahme die in der Ankündigung genannt wird, noch bei zwar ordnungsgemäßer Ankündigung aber faktischer Unterschreitung der Frist.

Praxishinweis:

Sofern der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme selbst angekündigt, hat er darauf zu achten, daß folgende Mindestinhalte in der Ankündigung enthalten sind:

Ø       Individuelle Mitteilung der konkreten geplanten Maßnahmen, insbesondere konkrete Darstellung der geplanten Arbeiten.

Ø       Angabe, wo (genauer Ort in der Wohnung) welche Arbeiten durchgeführt werden. Am sichersten ist es, einen Grundriß der Wohnung beizufügen, in dem die geplanten Änderungen örtlich eingetragen werden. Beim Einbau einer Heizung müssen beispielsweise Ort und Anzahl der anzubringen Heizkörper und die Stellen, an denen die einzelnen Heizkörper angebracht werden sollen bezeichnet werden. Außerdem Lage und Führung der jeweiligen Zu- und Ableitungsstränge. Die Art der eingesetzten Heiztechnik und deren Leistung. Bei Gasetagenheizung zusätzlich die Anschlußpunkte an Schornsteine. Gelegentlich wird bei Heizungseinbau auch die Übergabe einer Wärmebedarfsberechnung gefordert.

Ø       Konkret ist auch der Umfang der Beeinträchtigungen für den Mieter anzugeben.

Ø       Die voraussichtliche Dauer der Maßnahme ist konkret zu bezeichnen. Eine Angabe der Dauer von "2-3 Monaten" ist zu unbestimmt, ebenso "wenige Tage“. Hier wäre eine konkrete Zeitspanne in Tage oder Wochen mit möglichst genauer Zahlenangabe erforderlich.

Ø       Die zu erwartende Mieterhöhung ist mitzuteilen. Nicht ausreichend ist die Angabe einer Mietspanne oder die Angabe von Erhöhungsprozentsätzen. Vielmehr ist, wie bei einer Mieterhöhung vorzugehen und die veranschlagten Kosten auf die Wohnung umzulegen (11% der Modernisierungskosten pro Jahr). Der jeweilige Umlagemaßstab sollte ebenfalls bereits angegeben werden. Gelegentlich wird die Übergabe der Kalkulationsgrundlagen (Angebote von Firmen) gefordert, obwohl das Landgericht Berlin eine Berechnung Erläuterung der Kostenkalkulation i.d.R. nicht für erforderlich hält. Werden parallel mehrere Maßnahmen durchgeführt, ist die Mieterhöhung für jede Maßnahme getrennt auszuweisen, damit der Mieter sich entscheiden kann und ggf. nur einen Teil der Maßnahmen duldet. Bei gleichzeitiger Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen sind die dafür entstehenden Kosten herauszurechnen und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Ø       Die Betriebskosten, die sich durch die Maßnahme ggf. zusätzlich ergeben sind anzugeben.

Darüber hinaus sind die allgemeinen Förmlichkeiten für die Ankündigung zu beachten:

Ø       Die Ankündigungsfrist von drei Monaten vor Beginn der Arbeiten ist einzuhalten. Diese ist eine Mindestfrist. Kommt es bei umfangreichen Arbeiten zu zeitlichen Verschiebungen oder zu technischen Änderungen, ist die bisherige Mitteilung hinfällig und muß wiederholt werden.

Ø       Die Mitteilung muß in Textform erfolgen. Die eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich, allerdings muß am Ende des Schreibens die Person genannt sein, in die in die Maßnahme angekündigt hat.

Ø       Hat ein Vertreter die Ankündigung erstellt, muß auch das Vertretungsverhältnis offen gelegt werden und ggf. eine Vollmacht beigefügt sein.

Ø       Die Ankündigung muß einheitlich erfolgen. Ein Nachschieben von weiteren Ankündigungsbestandteilen oder Begründungen ist nicht möglich.

Ø       Die Ankündigung ist gegenüber allen Mietern vorzunehmen. Sofern diese in den Mieträumen wohnen, ist dies unproblematisch in einem Schreiben möglich. Wohnt aber einer der Mieter an einem anderen Ort, so muß die Ankündigung ihm dort zugestellt werden.

Auf Grund der weitreichenden Folgen einer unwirksamen Modernisierungsankündigung sollte der Vermieter nur auf Grundlage einer vollständigen Informationsbasis hinsichtlich der in den jeweiligen Wohnungen geplanten Einzelmaßnahmen und des zeitlichen Ablaufs der Arbeiten die Modernisierung ankündigen. Ebenso sollte der erforderliche Planungsvorlauf aufgrund der Ankündigungsfrist berücksichtigt werden. Inhaltlich ist dem Vermieter zu raten, sehr gründlich vorzugehen und die Erläuterungen eher ausführlich als knapp zu gestalten. Bitte beachten Sie, daß diese Aufzählung keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt und der jeweilige Begründungsaufwand von den konkreten Umständen abhängt. Diese Checkliste ersetzt keine Beratung durch einen Rechtsanwalt.

Die zitierte Entscheidung findet sich in der Zeitschrift Grundeigentum, Jahrgang 2004, Seite 1233.