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Häufig kommt es vor, daß Ehepaare in einer Wohnung wohnen, aber nur einer von beiden Ehegatten Mieter ist. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt und ggf. einen Räumungstitel über das Gericht gegen den Mieter erlangt und räumt der Mieter die Wohnung nicht, so kann der Vermieter die Räumung durch Beauftragung eines Gerichtsvollziehers durchsetzen, der den Mieter aus dem Besitz der Wohnung setzt. Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluß vom 25.06.2004 festgestellt, daß das Räumungsurteil nicht nur gegen den Mieter selbst, sondern auch gegen den Ehegatten gerichtet sein muß, um die Räumungsvollstreckung zu ermöglichen.
Der Fall BGH Beschluß vom 25.06.2004 Az.: IXa ZB 29/04:
Der Vermieter erwirkte gegen den Mieter einer Wohnung einen Räumungstitel. Die beauftragte Gerichtsvollzieherin lehnte jedoch die Durchführung der Vollstreckung der Räumung ab, mit dem Hinweis, es bedürfe auch eines Räumungstitels gegen den in der Wohnung lebenden Ehegatten. Hiergegen legte der Vermieter Rechtsmittel ein. Bereits das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht) hat das Rechtsmittel zurückgewiesen. Nach dem Landgericht hat nunmehr der Bundesgerichtshof im Rechtsbeschwerdeverfahren zu dieser Frage Stellung genommen und die Auffassung der Gerichtvollzieherin bestätigt. Für die Räumungsvollstreckung kommt des ausschließlich auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse an der Wohnung an. Der Vermieter ist in dem streitigen Fall selbst davon ausgegangen, daß in der zu räumenden Wohnung neben dem Mieter auch dessen Familie lebt. Der Ehegatte des Mieters hat Mitbesitz an dieser Wohnung. Bereits aus dem Gebot der ehelichen Lebensgemeinschaft (§ 1353 Abs.1 BGB) haben die Ehegatten die Pflicht, sich gegenseitig die Benutzung der ehelichen Wohnung zu gestatten. Die Ehegatten sind daher in jedem Falle gleichberechtigte Mitbesitzer der Wohnung. Aus diesem Grunde reicht ein Räumungsurteil gegen einen der beiden Besitzer der Wohnung nicht aus. Voraussetzung der Zwangsvollstreckung ist, daß diese nur auf Grundlage eines Titels erfolgen kann. Diese allgemeine Voraussetzung kann nicht dadurch außer Kraft gesetzt werden, daß der Ehegatte ggf. auch gegenüber dem Vermieter zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet wäre. Eine solche Frage ist lediglich in der Räumungsklage zu erörtern, nicht aber im formalisierten anschließenden Zwangsvollstreckungsverfahren gegenüber der Gerichtsvollzieherin. Die Gerichtsvollzieherin konnte im konkreten Fall daher die Räumungsvollstreckung ablehnen, weil sie beispielsweise die Sachen des Ehegatten nicht von den Sachen des Mieters als Vollstreckungsschuldner unterscheiden konnte.
Praxishinweis:
Für den Vermieter bedeutet dies, daß er sich vor Einleitung der Räumungsklage darüber klar werden muß, welche Personen die Wohnung auf welcher Grundlage bewohnen. Nur dann ist es ihm möglich, in den Räumungsrechtsstreit auch den Ehegatten einzubeziehen und vor Gericht vorzutragen, daß sich die Kündigungsgründe mittelbar auch auf den Ehegatten beziehen bzw., die Mietsache wegen des vom wirksam gekündigten Mieter abgeleiteten Besitzrechts ebenfalls herauszugeben hat. Für die Vertragsgestaltung ist es insoweit empfehlenswert, auf den Abschluß des Mietvertrages durch beide Ehegatten zu bestehen, so daß beide Mieter der Wohnung werden und damit bei einer evtl. Erforderlichen Räumungsklage Klarheit über die Besitzverhältnisse gegeben ist.
Die Entscheidung kann auf der Web-Site des Bundesgerichtshof www.bundesgerichtshof.de unter dem Aktenzeichen im Volltext heruntergeladen werden.