Mietrecht

Viele Mietverträge enthalten unrichtige Angaben zur Wohnfläche. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr eine weitreichende Entscheidung bezüglich des Mietminderungsrechts gefällt, die nachfolgend erläutert ist. Der Mieter hat danach ein Minderungsrecht für den Fall, daß die tatsächliche Fläche der angemieteten Wohnung die Flächenangabe im Mietvertrag um 10% unterschreitet. Die Folgen für betroffene Vermieter sind erheblich. Im nachfolgenden Beitrag wird die Entscheidung und ihre Folgen ausführlich erörtert.

Regelmäßig werden Wohnungen von Eigentümern nicht vermessen. Hinsichtlich der Größenangaben verließ man sich entweder auf Angaben des Voreigentümers oder ermittelte sie teilweise aus Plänen. Ob diese Pläne die Wohnungsgröße tatsächlich abbilden oder aber aufgrund von Umbaumaßnahmen lediglich „historischen“ wert hatten blieb offen. Benötigt wurde die Wohnfläche bisher lediglich zur Erstellung der Nebenkostenabrechnungen und zwar als Verteilungsmaßstab. Grundlage jeder Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Fläche. Für die Miete hatte die Fläche der Wohnung bisher nur eine geringe Bedeutung. War für das Mietverhältnis keine Quadratmetermiete vereinbart (d.h. der Mietzins wird pro m² festgelegt) oder eine bestimmte Größe der Wohnung als wesentlicher Bestandteil der Mietsache vereinbart, kam eine Mietminderung durch den Mieter in der Regel nicht in Betracht. Argument hierfür war, daß der Mieter in der Regel nicht an der konkreten Größe sondern an der Wohnung als ganzes Interesse habe, wenn er sie anmietet. Bereits seit Ende der 90iger Jahre kam diese Auffassung ins Wanken. Konnten Mieter nachweisen, daß eine geringere Größe die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt, waren sie immer häufiger vor Gericht mit ihrem Minderungsbegehren erfolgreich, wenn die Fläche erheblich von der im Mietvertrag angegebenen abwich.

Der Fall: Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 24.03.2004 Az: VIII ZR 295/03

Die Mieter minderten wegen geringerer Größe der Wohnung als im Vertrag vereinbart („Die Wohnfläche wird mit 126,45m² vereinbart“) anteilig die Miete. Die Vermieter klagten den Mietrückstand zunächst vor dem Amtsgericht mit Erfolg ein. Das Berufungsgericht wies die Klage ab, wogegen die Vermieter in Revision gingen. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts zu Lasten der Vermieter bestätigt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die Wohnung lediglich 106m² groß. Die Flächedifferenz betrug damit mehr als 10%. Die Vereinbarung einer Fläche definiert die vertragliche Sollbeschaffenheit der Wohnung. Bleibt die tatsächliche Fläche hinter der vereinbarten zurück, stellt dies nach Auffassung des BGH einen Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB dar. Der Mieter muß auch nicht mehr darlegen und beweisen, daß die verminderte Fläche die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Bei einer erheblichen Flächendifferenz bestünde eine Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Ein abweichendes Flächenmaß sie dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibe. Die Höhe der Mietminderung ist entsprechend der prozentualen Flächenminderung gerechtfertigt. Dieses Ergebnis gilt nach einer weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 24.03.2004 Az: VIII ZR 133/03 auch dann, wenn eine Fläche nicht vereinbart ist sondern im Mietvertrag nur näherungsweise angegeben ist („Wohnfläche ca. 96m²).

Die vorgenannten Entscheidungen des BGH werden bereits jetzt in den einschlägigen juristischen Zeitschriften heftig kritisiert, weil sie einen erheblichen Systembruch in der Rechtsdogmatik darstellen und sich über wesentliche Begriffe und Inhalte des Vertragsrechts hinwegsetzt. Gleichwohl werden sich die Instanzgerichte und damit auch die Eigentümer an dieser Rechtsprechung zu orientieren haben. Eine Welle von Auseinandersetzungen mit Mietern steht also bevor. Diese werden sich zum einen auf die Rückforderung bisher gezahlter Mieten und zum anderen auf die dauerhafte Herabsetzung des Mietzinses beziehen. Eine Rückforderung ist deshalb möglich, weil gemäß § 536 BGB die Miete bei Vorliegen eines Mangels von Gesetzes wegen gemindert ist. Hier ist im Einzelfall zu prüfen, wann der Mieter von der geringeren Fläche Kenntnis hatte und ob er nicht mit seinem Rückforderungsanspruch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder Verjährung ausgeschlossen ist.

Praxishinweis:

Kenntnis über die Wohnfläche tut not. Bei neu abzuschließenden Verträgen sollte der Vermieter zunächst die Wohnfläche durch einen Fachmann bestimmt werden. Außerdem ist zu empfehlen, die Wohnfläche nicht mehr als beschreibendes Merkmal in den Vertrag mit aufzunehmen. Bei Altverträgen hat der Vermieter aus meiner Sicht zwei Möglichkeiten. Entweder er geht auf den Mieter zu, läßt die Wohnung neu vermessen und verhandelt dann über die neue Miete oder aber er wartet, bis er vom Mieter hinsichtlich einer Mietminderung in Anspruch genommen wird. Angesichts der bereits jetzt schon festzustellenden Aktivitäten der Mietervereine ist aber davon auszugehen, daß erhebliche Mietminderungen und Aufrechnungen mit „überzahlten“ Beträgen bei einer Vielzahl von Mietverhältnissen geltend gemacht werden.

Die Entscheidungen sind auf der Webseite www.bundesgerichtshof.de im Volltext unter den o.g. Aktenzeichen nachzulesen.